在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整周期的大背景下，新城控股(601155)正在行業(yè)不確定性中展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。公司通過“商業(yè)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)模式，堅(jiān)持“1+3”戰(zhàn)略布局，以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，向大灣區(qū)、環(huán)渤海和中西部擴(kuò)張。截至今年上半年，公司已進(jìn)入全國(guó)143個(gè)城市。

處于中長(zhǎng)期改善通道

新城控股剛剛出爐的半年報(bào)，為市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。根據(jù)半年報(bào)，上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.95億元，扣非歸母凈利潤(rùn)9.47億元，毛利率為26.85%，同比增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，在核心指標(biāo)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）達(dá)到1179.19萬平方米，為未來業(yè)績(jī)兌現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，新城控股以重銷售、抓回款為核心，持續(xù)穩(wěn)固基本盤，公司上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額103.30億元，合同銷售面積133.5萬平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達(dá)到115.05%，有回款的銷售為公司筑牢資金底盤。

當(dāng)前，購物中心規(guī)模增速持續(xù)放緩，行業(yè)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代?！拔釔偂弊鳛楣酒煜碌纳虡I(yè)綜合體項(xiàng)目品牌，自2012年誕生以來，公司便不斷對(duì)其打造升級(jí)，打磨吾悅系產(chǎn)品，從中國(guó)家庭最真切的情感需求出發(fā)，致力于將其打造成中國(guó)體驗(yàn)式商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。2025年，公司旗下“新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司”，持續(xù)堅(jiān)持“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，圍繞“品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個(gè)維度構(gòu)建吾悅商管企業(yè)人格。截至上半年，全國(guó)開業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體已達(dá)到205座，其中在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)數(shù)量174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長(zhǎng)沙、西安等國(guó)內(nèi)141個(gè)大中城市。

另一組數(shù)據(jù)佐證了公司在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位，今年上半年，吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%；截至上半年，會(huì)員人數(shù)達(dá)到4917萬人。

雙輪驅(qū)動(dòng)助力新城控股財(cái)務(wù)表現(xiàn)更加穩(wěn)健。截至上半年，公司在手現(xiàn)金余額91.83億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為53.40%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為2.86億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)為正，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備進(jìn)一步夯實(shí)公司經(jīng)營(yíng)基本面。

同時(shí)，新城控股在債務(wù)端積極調(diào)整，確保債務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定。根據(jù)半年報(bào)，截至2025年6月末，公司期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。主動(dòng)降杠桿與現(xiàn)金流管理的雙重平衡術(shù)，助力新城控股經(jīng)營(yíng)韌性持續(xù)增強(qiáng)。

始終堅(jiān)持“零違約”

今年以來央行的一攬子金融政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)與回暖有積極意義，一方面可在需求客戶端降成本，另一方面也可在供應(yīng)企業(yè)端降壓力，從而促進(jìn)供需兩端發(fā)力，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、提振信心，助力供需優(yōu)化、促進(jìn)止跌回穩(wěn)。

在政策支持和中國(guó)人民銀行的指導(dǎo)下，按照銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的統(tǒng)一部署，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司持續(xù)積極支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公開市場(chǎng)融資。在其提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保下，公司于2025年8月1日成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，創(chuàng)歷史新低，并將債權(quán)期限進(jìn)一步拉長(zhǎng)至5年，保障公司在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)過程中的資金需求，降低融資成本，有效提振市場(chǎng)信心。

此外，在政策的引導(dǎo)與鼓勵(lì)下，公司積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級(jí)REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的申報(bào)工作。公司表示，將持續(xù)推進(jìn)多層級(jí)REITs相關(guān)發(fā)行與擴(kuò)募工作，構(gòu)筑公司大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺(tái)。

在融資端的多元布局以及充裕的在手現(xiàn)金，也讓新城控股保持著良好的信用體系，成為行業(yè)里少數(shù)堅(jiān)持“零違約”的民營(yíng)房企之一。2025年上半年，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券10.67億元，繼續(xù)保持每一筆債務(wù)提前或到期償付的良好記錄。

對(duì)此，銀河證券研報(bào)認(rèn)為，新城控股控制負(fù)債規(guī)模，融資渠道通暢，且商管強(qiáng)者恒強(qiáng)，公司商業(yè)收入同比雙位數(shù)增長(zhǎng)，出租率維持高位，再考慮到公司毛利率提升，預(yù)測(cè)公司2025-2027年歸母凈利潤(rùn)為8.62億元、9.10億元、9.55億元。

在保持良好信譽(yù)的同時(shí)，公司還積極踐行ESG理念，將可持續(xù)發(fā)展融入日常經(jīng)營(yíng)，上半年，公司新建及在建項(xiàng)目的綠建覆蓋率達(dá)到100%，累計(jì)獲得71項(xiàng)國(guó)內(nèi)外綠色認(rèn)證，100座吾悅廣場(chǎng)獲得省級(jí)以上綠色商場(chǎng)稱號(hào)。